ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal cobrado na compra e venda de imóveis. A alíquota varia por município — em São Paulo é 3%.

Por que estou pagando ITBI a mais?

Muitos municípios calculam o ITBI sobre o Valor Venal de Referência (VVR), que costuma ser maior que o preço real de venda. O STJ (Tema 1113) determinou que o imposto deve incidir sobre o valor real da transação.

Posso recuperar o ITBI que paguei a mais?

Sim. Compras realizadas nos últimos 5 anos têm direito à restituição do valor pago indevidamente, por via administrativa ou judicial.

ITBI Check — Calculadora de ITBI: Você está pagando a mais?

Calculadora gratuita

Quanto você deveria pagar de ITBI?

Preencha os campos abaixo — as informações estão no carnê do IPTU e no contrato de compra e venda.

Qual é a sua situação?

Município

Alíquota do ITBI (%)

Editável — confirme na Prefeitura local.

Valor Venal do imóvel (R$)

Encontrado no carnê do IPTU ou na guia de ITBI emitida pela Prefeitura.

Valor real de venda / transação (R$)

O preço que está (ou estará) na escritura ou contrato de compra e venda.

Como funciona

Em três passos, você sabe tudo

📄

1. Pegue o carnê do IPTU

O Valor Venal do seu imóvel está impresso no carnê do IPTU ou na guia de ITBI emitida pela Prefeitura na hora de pagar o imposto.

🧮

2. Informe o valor real de venda

Digite o preço que você pagou (ou vai pagar) pelo imóvel — aquele que consta no contrato de compra e venda ou na escritura pública.

💰

3. Veja o resultado e aja

O ITBI Check calcula a diferença na hora. Se houver cobrança indevida, você recebe um diagnóstico e conectamos você ao nosso parceiro jurídico.

Por que tantos brasileiros pagam ITBI a mais?

Os municípios calculam o ITBI sobre o Valor Venal de Referência — um valor que eles mesmos fixam, geralmente acima do preço real de mercado. O STJ decidiu que isso é ilegal: o imposto deve ser calculado sobre o valor real da transação, e ponto final.

Base jurídica

Amparado pela mais alta corte tributária do Brasil

Não é uma tese jurídica experimental. É jurisprudência consolidada e vinculante.

STJ — Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP)

Em março de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou por recurso repetitivo que "a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado" — ou seja, o valor real da transação. O Município não pode impor unilateralmente uma base de cálculo maior. Decisões do TJ-SP e juízos de todo o Brasil vêm aplicando essa tese desde então.

Dúvidas frequentes

Perguntas sobre ITBI e restituição

ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município toda vez que um imóvel muda de dono. Quem paga é o comprador, geralmente antes de lavrar a escritura. A alíquota varia por cidade, mas costuma ser entre 2% e 3% do valor base.

O Valor Venal consta no carnê do IPTU, na guia de ITBI emitida pela Prefeitura no momento da compra, ou pode ser consultado no site da Secretaria da Fazenda do seu município. É o valor que a Prefeitura atribui ao imóvel para fins de tributação — e que muitas vezes é maior que o preço real de mercado.

Sim. O prazo de prescrição para pedir a restituição de ITBI pago indevidamente é de 5 anos a partir do pagamento. Portanto, compras realizadas nos últimos 5 anos ainda estão dentro do prazo. O pedido pode ser feito por via administrativa (na própria Prefeitura) ou judicial.

Sim. A decisão do STJ (Tema 1113) é vinculante para todos os municípios brasileiros. Cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Fortaleza e centenas de outras têm histórico de cobrar ITBI sobre valores acima do preço real de transação.

A calculadora e o diagnóstico são completamente gratuitos. Se você quiser seguir com a contestação ou ação de restituição, nosso parceiro jurídico trabalha no modelo de honorários de êxito: você só paga uma porcentagem do valor recuperado, combinada previamente. Sem êxito, sem custo.

É possível entrar com uma ação cautelar ou mandado de segurança para pagar o ITBI pelo valor correto (valor de transação) antes de lavrar a escritura. Nosso parceiro jurídico avalia cada caso e orienta sobre o melhor caminho — preventivo ou de restituição.

Quem está por trás

Especialistas em ITBI e Direito Imobiliário

O ITBI Check reúne expertise em direito tributário e imobiliário para garantir que você tome a melhor decisão na compra do seu imóvel.

Diego Rodrigues Vieira

Especialista em Direito Tributário

Advogado especialista em Direito Tributário pela CEU Law School, com trajetória em escritórios de direito internacional e sólida experiência no assessoramento a empresas multinacionais. Atuou junto a clientes como Volvo, General Electric, General Motors e outras líderes globais.

Direito Tributário CEU Law School Direito Internacional

Clientes atendidos: Volvo · General Electric · General Motors

Gustavo Nogueira Martinek

Advogado · Direito Imobiliário

Advogado e coordenador jurídico especializado em Direito Empresarial, Contratos e Direito Imobiliário. Sócio da Martinek Advocacia e coordenador jurídico na Sindona Advogados Associados, em São Paulo. Defensor da transparência contratual e do uso estratégico da tecnologia no direito.

Direito Imobiliário Contratos Direito Empresarial

Escritório: Martinek Advocacia · Sindona Advogados

Você está pagando ITBI a mais na compra do seu imóvel?