ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal cobrado na compra e venda de imóveis. A alíquota varia por município — em São Paulo é 3%.

Por que estou pagando ITBI a mais?

Muitos municípios calculam o ITBI sobre o Valor Venal de Referência (VVR), que costuma ser maior que o preço real de venda. O STJ (Tema 1113) determinou que o imposto deve incidir sobre o valor real da transação.

Posso recuperar o ITBI que paguei a mais?

Sim. Compras realizadas nos últimos 5 anos têm direito à restituição do valor pago indevidamente, por via administrativa ou judicial.

ITBI Check — Calculadora de ITBI: Você está pagando a mais?

Calculadora gratuita

Quanto você deveria pagar de ITBI?

Preencha os campos abaixo. O Valor Venal de Referência está na guia de ITBI emitida pela Prefeitura — não é o mesmo que o valor do IPTU. Não sabe onde encontrar? Veja o tutorial ↓

Qual é a sua situação?

Município

Alíquota do ITBI (%)

Editável — confirme na Prefeitura local.

Valor Venal de Referência — VVR (R$)

Encontrado na guia de ITBI emitida pela Prefeitura. Não confunda com o valor venal do IPTU. Como consultar →

Valor real de venda / transação (R$)

O preço que está (ou estará) na escritura ou contrato de compra e venda.

Como funciona

Em três passos, você sabe tudo

📄

1. Descubra o Valor Venal de Referência

O Valor Venal de Referência (VVR) está na guia de ITBI emitida pela Prefeitura — ou pode ser consultado online pelo número do SQL do imóvel. Atenção: não é o mesmo que o valor venal do IPTU. Veja como consultar →

🧮

2. Informe o valor real de venda

Digite o preço que você pagou (ou vai pagar) pelo imóvel — aquele que consta no contrato de compra e venda ou na escritura pública.

💰

3. Veja o resultado e aja

O ITBI Check calcula a diferença na hora. Se houver cobrança indevida, você recebe um diagnóstico e conectamos você ao nosso parceiro jurídico.

Tutorial

Como consultar o Valor Venal de Referência

ℹ️ Importante: o Valor Venal de Referência (VVR) não é o mesmo que o valor venal usado no IPTU. O VVR é fixado pela Prefeitura especificamente para calcular o ITBI — e costuma ser bem maior que o preço real do imóvel. É justamente essa diferença que gera a cobrança indevida.

Método 1 — mais fácil

Você já tem a guia de ITBI

Se você já gerou ou recebeu a guia de ITBI emitida pela Prefeitura, procure o campo "Valores Utilizados". O Valor Venal de Referência está indicado na linha destacada — veja o exemplo real abaixo:

Exemplo real de guia de ITBI — Prefeitura de São Paulo

Exemplo de guia de ITBI da Prefeitura de São Paulo com o campo Valor Venal de Referência destacado

⬆️ O campo "Valor Venal de Referência" é o que você deve informar na calculadora — não o "Valor de Transação".

💡 Neste exemplo, o valor de transação era R$ 500.000, mas a Prefeitura calculou o ITBI sobre R$ 25.562.375 — mais de 50× o valor real. É exatamente esse tipo de distorção que o STJ declarou ilegal.

Método 2 · São Paulo

Consultar pelo número do SQL (antes de pagar)

Se você ainda não tem a guia de ITBI, é possível consultar o VVR diretamente no portal da Prefeitura de São Paulo, informando o SQL do imóvel e a data da negociação:

Acesse o portal: Consulta Valor Venal de Referência — SF-SP
Preencha o Cadastro do Imóvel (número do SQL / IPTU) nos campos indicados. Exemplo: 005.003.0048-8
No campo Data, informe a data em que foi realizada a negociação (ou a data prevista para a transação). O VVR pode variar conforme a data consultada.
Clique em Pesquisar e anote o valor exibido como "Valor Venal de Referência".

💡 Onde encontro o SQL? No carnê do IPTU (campo "Número do IPTU"), na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis ou na escritura pública.

Outros municípios

Como consultar na sua cidade

Cada Prefeitura tem seu próprio sistema de consulta. O caminho mais rápido é solicitar diretamente a guia de ITBI no site da Secretaria da Fazenda do seu município — o Valor Venal de Referência sempre estará impresso nela. Caso tenha dificuldade, nossos especialistas podem ajudar você a identificar o valor correto antes de prosseguir.

Base jurídica

Amparado pela mais alta corte tributária do Brasil

Não é uma tese jurídica experimental. É jurisprudência consolidada e vinculante.

STJ — Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP)

Em março de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou por recurso repetitivo que "a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado" — ou seja, o valor real da transação. O Município não pode impor unilateralmente uma base de cálculo maior. Decisões do TJ-SP e juízos de todo o Brasil vêm aplicando essa tese desde então.

Dúvidas frequentes

Perguntas sobre ITBI e restituição

ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município toda vez que um imóvel muda de dono. Quem paga é o comprador, geralmente antes de lavrar a escritura. A alíquota varia por cidade, mas costuma ser entre 2% e 3% do valor base.

O Valor Venal de Referência (VVR) é o valor que a Prefeitura usa especificamente para calcular o ITBI — não confunda com o valor venal do IPTU, que costuma ser bem menor. O VVR está impresso na guia de ITBI emitida pela Prefeitura (campo "Valor Venal de Referência"). Para São Paulo, você também pode consultá-lo online pelo portal da Secretaria da Fazenda, informando o número do SQL do imóvel e a data da negociação. Veja o tutorial completo.

Sim. O prazo de prescrição para pedir a restituição de ITBI pago indevidamente é de 5 anos a partir do pagamento. Portanto, compras realizadas nos últimos 5 anos ainda estão dentro do prazo. O pedido pode ser feito por via administrativa (na própria Prefeitura) ou judicial.

Sim. A decisão do STJ (Tema 1113) é vinculante para todos os municípios brasileiros. Cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Fortaleza e centenas de outras têm histórico de cobrar ITBI sobre valores acima do preço real de transação.

A calculadora e o diagnóstico são completamente gratuitos. Se você quiser seguir com a contestação ou ação de restituição, nosso parceiro jurídico trabalha no modelo de honorários de êxito: você só paga uma porcentagem do valor recuperado, combinada previamente. Sem êxito, sem custo.

É possível entrar com uma ação cautelar ou mandado de segurança para pagar o ITBI pelo valor correto (valor de transação) antes de lavrar a escritura. Nosso parceiro jurídico avalia cada caso e orienta sobre o melhor caminho — preventivo ou de restituição.

Quem está por trás

Especialistas em ITBI e Direito Imobiliário

O ITBI Check reúne expertise em direito tributário e imobiliário para garantir que você tome a melhor decisão na compra do seu imóvel.

Diego Rodrigues Vieira

Advogado · Direito Tributário

Sócio fundador da Vieira-Rodrigues, advogado especialista em Direito Tributário pela CEU Law School, com trajetória em escritórios de direito internacional e sólida experiência no assessoramento a empresas multinacionais. Atuou junto a clientes como Volvo, General Electric, General Motors e outras líderes globais.

Direito Tributário Direito Econômico Direito Constitucional

Gustavo Nogueira Martinek

Advogado · Direito Imobiliário

Advogado e coordenador jurídico especializado em Direito Empresarial, Contratos e Direito Imobiliário. Sócio da Martinek Advocacia e coordenador jurídico na Sindona Advogados Associados, em São Paulo. Defensor da transparência contratual e do uso estratégico da tecnologia no direito.

Direito Imobiliário Contratos Direito Empresarial

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